2024 yılında İtalya’da otel yatırımları yüzde 50 artarak 2,2 milyar euroya ulaştı. 2025 yılının ilk yarısında ise şimdiden 1,5 milyar euroyu aşan yatırım hacmine ulaşıldı. 2025 Otel Gayrimenkul Piyasası Raporu’na göre, Avrupa genelinde otel yatırımları yüzde 40 artışla 22,5 milyar euroya yükseldi. Artan lüks otel talebi, yükselen turist sayısı ve geleneksel destinasyonların dışına taşan turizm hareketi, İtalya’yı Avrupa sıralamasında üst basamaklara taşıyor.
Avrupa’da güçlenen oyuncu: İtalya
2024 yılında Avrupa otel pazarında yaklaşık 1.000 işlem gerçekleşti. Bu işlemler toplamda 120 binin üzerinde odayı ve 8 milyar euroluk portföyü kapsadı. En büyük üç pazar sırasıyla Birleşik Krallık (7,85 milyar euro), İspanya (3 milyar euro) ve Fransa (2,4 milyar euro) oldu. Ancak İtalya da 2,2 milyar euroluk yatırımla Fransa’yı yakından takip ediyor ve 2025'te ilk üçe girme potansiyeline sahip. Lüks ve üst-orta sınıf segmentleri, son bir buçuk yılda yapılan yatırımların yüzde 60’ını oluşturarak yaklaşık 2,3 milyar euro yatırım çekti. Sadece 2024 yılında yaklaşık 6.500 oda el değiştirdi.
Dinamik bir otel yatırım ortamı
İtalya’daki otel gayrimenkul pazarı oldukça canlı bir dönem geçiriyor. Yüksek doluluk oranları, artan turist sayısı ve güçlü finansal göstergeler (RevPAR ve ADR gibi) sektörü destekliyor. 2025 yılı için beklentiler olumlu; yılın ilk yarısında gerçekleşen 1,5 milyar euroluk yatırım da bunun göstergesi. Ayrıca, “rüya destinasyon” olarak öne çıkan daha küçük şehirlerde ve kırsal bölgelerdeki turizm hareketi, yerel topluluklarla iş birliği içinde gelişen yeni konaklama anlayışını temsil ediyor ve İtalya’ya avantaj sağlıyor.
Floransa, Milano, Roma ve Venedik gibi klasik şehirler yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ederken; Bologna, Cenova, Napoli, Palermo ve Verona gibi şehirler de giderek öne çıkıyor. Göl ve sahil bölgeleri de yatırım açısından cazip hale geliyor. Bu coğrafi çeşitlilik, kurumsal yatırımcıların sektöre olan ilgisinin arttığını gösteriyor. Pazardaki 79 aktif gayrimenkul fonunun sadece yüzde 12’sinin İtalyan fonlar olması dikkat çekiyor.
Lüks ve miras oteller değer yaratıyor
2024 yılı itibarıyla İtalya’daki konaklama gayrimenkullerinin toplam değeri yaklaşık 160 milyar euroya ulaştı; bu da 2023’e göre yüzde 11’lik bir artış anlamına geliyor. Bunun 133 milyar euroluk kısmı (yüzde 80’den fazlası) otel varlıklarına ait. Otel dışı konaklamaların değeri ise yaklaşık 29 milyar euro. Gayrimenkul fonlarında yer alan konaklama tesislerinin sayısı 144’ten 191’e yükselirken, bu portföyler 25 farklı varlık yönetimi şirketi tarafından yönetiliyor. 2023’te 3 milyar euro olan gayrimenkul işlem hacmi, 2024’te 3,4 milyar euroya çıktı. 2025 beklentisi ise yüzde 9’luk artışla 3,7 milyar euro seviyesine ulaşmak.
Sektördeki büyümenin ana itici gücü ise lüks ve üst segment oteller. Yüksek kalite ve deneyim arayışındaki uluslararası gezginleri hedefleyen bu segmentte, 2024 yılında İtalya’nın pek çok şehrinde otel doluluk oranları yüzde 65’in üzerine çıktı. Bologna, Floransa, Milano, Roma ve Venedik gibi şehirlerde bu oran yüzde 75’i aşarken, 2025 tahminlerine göre Bologna ve Milano’da %80’e yaklaşması bekleniyor. Roma ve Venedik'te ise hafif düşüşler öngörülüyor.
Turizmde görünüm parlak
2025 yılı için İtalya’da 134 milyon turist gelişi, 467 milyonu aşan geceleme ve 135 milyar euro turizm harcaması bekleniyor. Bu büyümeyi sürdürebilmek için sektör uzmanları; inovasyon, sürdürülebilirlik ve nitelikli mimari yatırımlarının artırılması gerektiğini vurguluyor. İtalya, tarihi mirasını modern konaklama anlayışıyla harmanlayarak Avrupa’nın en cazip destinasyonlarından biri olarak konumunu korumayı hedefliyor.
