Çanakkale’nin turizm bölgesi Assos’un Balabanlı bölgesinden Paşaköy’e uzanan hatta, tarım arazilerinin “ekoturizm” ve “kırsal turizm tesisi” planlarıyla yapılaşmaya açıldığına yönelik tartışmalar sürüyor. Bölgedeki çok sayıda arazinin resmi kayıtlarda turizm tesisi olarak görünmesine rağmen, sahada villa projeleri olarak pazarlanması dikkat çekiyor.
Evrensel’in haberine göre, pandemi sonrası hızlanan süreçte, tarla vasfındaki araziler için özel imar planları hazırlanırken, onaylanan alanlarda villa tipi projelerin arttığı belirtiliyor.
“Turizm tesisi” kayıtlarında, villa projeleri satışta
Balabanlı köyündeki 133 ada 62 numaralı parsel, Çanakkale İl Özel İdaresi kayıtlarında “ekoturizm / kırsal turizm tesis alanı amaçlı uygulama imar planı” kapsamında yer alıyor.
Yaklaşık 19 bin 880 metrekare büyüklüğündeki alanın satış ve tanıtım görsellerinde ise 43 bin 688 metrekarelik arsa üzerinde 55 adet tek katlı 3+1 müstakil villa, ortak havuz, sosyal alanlar ve site içi yollar yer alıyor.
“Agora Assos Evleri” adıyla tanıtılan proje, resmi kayıtlarda turizm tesisi olarak geçmesine rağmen villa yerleşimi konseptiyle pazarlanıyor.
Paşaköy’de yer alan Arriva Terra Vita projesinde de benzer bir yapı dikkat çekiyor. 172 ada 6 numaralı parsel tapu kayıtlarında “turizm alanı”, plan notlarında ise “ekoturizm / kırsal turizm tesis alanı” olarak tanımlanıyor.
Projeye ait tanıtım görsellerinde taş duvarlarla çevrili alanlar, beton yapılar ve kazı çalışmaları görülürken, proje “doğayla uyumlu yaşam”, “eko yaşam” ve “villa yaşamı” söylemleriyle pazarlanıyor.
Balabanlı’daki 188 ada 17 numaralı parsel de yaklaşık 55 dönümlük alanıyla “ekoturizm amaçlı uygulama imar planı” kapsamında yer alıyor. Hemen yanındaki 188 ada 53 parseli ise “apart otel alanı (ekoturizm)” statüsünde bulunuyor.
Uydu görüntülerinde bölgede yoğun yapılaşma izleri görülüyor. Paşaköy’de bazı projelerin ise NEF markasıyla tanıtıldığı belirtiliyor.
Tarla fiyatları birkaç yılda katlandı
Bölgede uzun yıllardır arazi piyasasını takip eden Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Müge Özgüven, pandemi sonrası özellikle ekoturizm kullanımına yönelik talebin hızla arttığını ifade ediyor.
Özgüven’in Endeksa verileri ve piyasa hareketleri üzerinden yaptığı değerlendirmeye göre, Balabanlı Tilkitepe mevkisinde tarla vasfındaki taşınmazların metrekare fiyatı birkaç yıl önce 150-250 lira seviyesindeyken, 2023’te 600-800 liraya yükseldi. Güncel ilanlarda ise metrekare fiyatlarının 1500-1600 liraya ulaştığı belirtiliyor.
Ekoturizm imarlı alanlarda ise fiyatların proje niteliği, manzara ve konuma bağlı olarak metrekare başına yaklaşık 7 bin ila 10 bin lira arasında değiştiği ifade ediliyor.
Özgüven’e göre bölgede birçok arazi, köylülerden tarımsal üretim değeri üzerinden satın alındıktan sonra “eko yaşam”, “doğada yaşam” ve “köy yaşamı” söylemleriyle daha yüksek fiyatlarla pazarlanıyor.
“İkinci konut modeli öne çıkıyor”
Konuyla ilgili çalışmalar yapan Yüksek Şehir Plancısı Buse Fındıklı, bölgede yaşanan dönüşümün kırsal kalkınmadan çok ikinci konut üretim modeline dönüştüğünü ifade ediyor.
Fındıklı’ya göre idareye kamuya açık turizm tesisi yapılacağı beyan edilerek izinler alınırken, uygulamada yalnızca mülk sahiplerinin kullanımına açık alanlar ortaya çıkıyor.
Ekoturizm tesislerinin kamuya açık olması ve yerel halkın turizm gelirine katılım sağlaması gerektiğini belirten Fındıklı, sahadaki birçok uygulamanın kapalı villa sitelerine dönüştüğünü ifade ediyor.
Fındıklı’nın Ayvacık üzerine yaptığı akademik çalışmalarda da ekoturizm modelinin doğal alanları parçalı yapılaşmaya açtığı, ikinci konut baskısını artırdığı ve büyük ölçekli yatırım modellerini teşvik ettiği belirtiliyor.
Mahkeme iptalleri sonrası planlar yeniden hazırlandı
2021 yılında meslek odalarının açtığı davalar sonucunda bölgedeki bazı ekoturizm planları idari yargı tarafından iptal edildi.
Mahkemelerin, projelerde kamu yararı, altyapı ve planlama ilkeleri açısından eksiklikler tespit ettiği belirtilirken, süreç daha sonra yeni kurum görüşleri, jeolojik etütler ve altyapı raporlarıyla yeniden devam etti.
Fındıklı’ya göre yeni süreçte değişen temel unsur, projelerin hukuki süreçlere karşı daha dayanıklı hale getirilmesi oldu.
2021 öncesinde daha küçük ve dağınık parsellerde ilerleyen yapılaşmanın, bugün “eko köy” ve “sürdürülebilir yaşam alanı” gibi kavramlarla daha geniş alanlara yayıldığı ifade ediliyor.
Yeni plan değişikliği büyük yatırımcıları öne çıkardı
2025 yılında 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında yapılan değişiklikle ekoturizm tesisleri için minimum 25 bin metrekare parsel büyüklüğü ve azami 1500 metrekare toplam inşaat alanı şartı getirildi.
Müge Özgüven’e göre bu düzenleme, küçük ölçekli yerel üreticiler yerine daha büyük sermaye gruplarının bölgede arazi toplamasını kolaylaştırdı.
Buse Fındıklı da aynı düzenlemenin yerel halkın turizm yatırımı yapma kapasitesini zorlaştırırken, büyük yatırımcıların kırsal alanları gayrimenkul yatırımına dönüştürmesini hızlandırdığını ifade ediyor.
“Tek tapu, çok villa” tartışması
Plan notlarında kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devremülk sistemlerine izin verilmediği belirtilse de, şehir plancılarına göre bazı projelerde hisseli kullanım modelleriyle fiili villa kullanım alanları oluşturuluyor.
Agora Assos Evleri projesindeki 55 villalık yerleşim planı da resmi kayıtlarda tek turizm tesisi olarak görünen alanların sahadaki kullanım biçimine ilişkin tartışmaları artırıyor.
Uzmanlar, yapılaşmanın yalnızca mülkiyet yapısını değil, ekolojik bütünlüğü de etkilediğini belirtiyor. Arazilerin parçalanmasıyla doğal geçiş koridorlarının kesintiye uğradığı ifade edilirken, betonlaşmanın toprağın su tutma kapasitesini azalttığı, yer altı su kaynaklarını etkilediği ve zeytinlikler üzerinde baskı oluşturduğu kaydediliyor.
