Avrupa Komisyonu’nun bu hafta yayımladığı “Avrupa Birliği’nde Konut: Piyasadaki Gelişmeler, Temel Faktörler ve Politikalar” başlıklı rapor, AB genelinde konut piyasasının son on yılda önemli ölçüde ısındığını ortaya koydu. 2014–2024 döneminde Avrupa genelinde konut fiyatları ortalama yüzde 50 artarken, Macaristan, Litvanya, Çekya, Portekiz, Estonya, Bulgaristan ve Polonya’da bu artış yüzde 200’ü aştı.
konumunda. Uzmanlar, 2024 yılı itibarıyla Portekiz’de konut fiyatlarının gerçek değerinin yaklaşık yüzde 35 üzerinde seyrettiğini tahmin ediyor.
Turizmin ve kısa dönemli kiraların etkisi
Rapor, fiyat artışlarının arkasındaki temel etkenler arasında turizmin büyümesi ve kısa dönemli kiralamalardaki patlamayı gösteriyor. Airbnb gibi platformların yaygınlaşmasıyla birlikte uzun vadeli kiralık konut arzı daralırken, özellikle tarihi şehir merkezlerinde ev fiyatları hızla yükseldi.
Araştırmacılar, “Turistik bölgelerde kısa dönemli kiralamalardaki artış, konut fiyatlarındaki ve kiralardaki yükselişle doğrudan bağlantılıdır” sonucuna varıyor. Komisyon, turizmin konut fiyatları üzerinde en yüksek etkiye sahip olduğu AB ülkesinin Portekiz olduğuna dikkat çekiyor.
Benzer bir tablo, aşırı turizmin kronikleştiği Barselona gibi şehirlerde de gözleniyor. Uzmanlar, kısa dönemli kiralamaların yalnızca fiyat artışına değil, şehir sakinlerinin merkezden uzaklaşmasına da yol açtığını belirtiyor.
Kamu konutu eksikliği ve kurumsal yatırımlar
Portekiz’de kamu konutlarının toplam içindeki payı yalnızca yüzde 2 düzeyinde. Avrupa ortalamasının oldukça altında kalan bu oran, konut krizinin derinleşmesinde belirleyici unsurlardan biri.
Avrupa Komisyonu, düşük faiz ortamında sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcıların konut piyasasına yönelmesinin fiyat artışını hızlandırdığını vurguluyor. Rapora göre, bu yatırımcılar son on yılda özellikle büyük şehirlerde emlak fiyatlarındaki yükselişte kilit rol oynadı.
Portekiz’de emeklilik fonlarının gayrimenkul yatırımları “önemli ölçüde risk altında” olarak değerlendiriliyor.
İnşaat sektöründe bürokrasi ve iş gücü krizi
Yeni konut üretiminde yaşanan daralma da krizi besleyen diğer bir unsur. Portekiz, Hırvatistan, İspanya ve Yunanistan’da küresel mali kriz sonrasında verilen inşaat ruhsatı sayısı önemli ölçüde düştü.
Rapor, bürokratik süreçlerin ruhsatlandırmayı yavaşlattığına dikkat çekiyor: “Ruhsat süreleri AB ülkelerinde 3 ila 31 hafta arasında değişmekte; Portekiz bu konuda en uzun sürece sahip ülkelerden biri.”
Komisyon, belgelerin azaltılması ve süreçlerin sadeleştirilmesinin verimliliği artırabileceğini belirtiyor. Buna rağmen inşaat iş gücü eksikliği, arzın toparlanmasını engellemeye devam ediyor.
Boş konutlar ve kullanılmayan stoklar
AB genelinde yaklaşık her altı konuttan birinin boş olduğu tahmin ediliyor. Portekiz, Bulgaristan, Romanya, Malta, Güney Kıbrıs ve Macaristan ile birlikte en yüksek boş konut oranına sahip ülkeler arasında.
Uzmanlara göre, yüksek boş mülk oranı, özellikle büyük şehirlerde yaşanan konut sıkıntısına doğrudan katkıda bulunuyor. Boş kalan dairelerin önemli bir kısmı yatırım amacıyla tutuluyor ve piyasaya girmiyor.
Portekiz hükümeti baskı altında
Konut krizi, Portekiz siyasetinin uzun süredir en tartışmalı konularından biri. Artan kiralar ve uygun fiyatlı konut eksikliği, ülke genelinde sık sık protestolara neden oluyor.
Hükümet, sektörü canlandırmak amacıyla yeni vergi teşvikleri açıkladı. Buna göre, 648 bin euroya kadar olan inşaat projelerinde KDV oranı yüzde 6’ya indirilecek. Aynı indirim, 2.300 euroya kadar olan kiralamalarda da geçerli olacak.
Başbakan, söz konusu sınırın özellikle Lizbon, Porto gibi yüksek kiralı bölgelerde geçerli olacağını belirtti. Ancak düzenlemelerin büyük bölümü Parlamento onayına bağlı olduğu için sürecin uzun sürmesi bekleniyor.
